慧通綜合報道：

(2013年3月11日)“國五條”細化政策3月1日發(fā)布后，“20%個稅”等重申政策一度引發(fā)多地房地產(chǎn)交易中心排起長龍。

3月9日，某專業(yè)財經(jīng)媒體報道稱，在遭遇“輿論反彈”后，財政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家稅務(wù)總局已著手制定包括“保護剛性需求”在內(nèi)的“國五條”執(zhí)行細則的落實方案（下稱“落實方案”）。

關(guān)于備受市場關(guān)注的“20%個稅”政策，上述報道稱，在“落實方案”中，除了保留“個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個人所得稅”的“優(yōu)惠政策”，還有望包括按照售價、面積、購買年限等要素劃定保護線，區(qū)別性征收售房個稅的“空間”。

此前的3月8日，中新社的報道也提及，近日相關(guān)部委、地方負責人在接受媒體采訪時皆表示，新政會對剛需有保護措施。

“5年以上惟一住房轉(zhuǎn)讓應(yīng)可繼續(xù)免征個稅”
被視為“國五條”細化政策的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（國辦發(fā)〔2013〕17號）發(fā)布后，市場反響劇烈，尤其是在一線城市的二手房交易方面。

據(jù)北京市住建委及房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)統(tǒng)計，3月2日至8日，當周北京二手住宅網(wǎng)簽量達到9400套，較前周（2月23日至3月1日）的網(wǎng)簽量上漲140.5%，與上月同期（2月2日至8日）網(wǎng)簽量相比上漲279.5%；新增房源掛牌量環(huán)比上漲87%。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟稱，“國五條”中有關(guān)“20%個稅”的表述影響面大，市場痛感要比房產(chǎn)稅強。兩種不同計征辦法下，繳納的稅費差距很大，剛需和改善性需求接受不了。二手房改善需求可能被誤傷，被推到新房市場。

在陳晟看來，在即將出臺的執(zhí)行細則中，“對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個人所得稅”這一政策，應(yīng)該還會保留。地方細則可能會針對剛需和改善以及投機需求差別化對待。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹6日接受新華社、人民日報專訪時也建議，繼續(xù)嚴格執(zhí)行“對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個人所得稅”的優(yōu)惠政策。

同策在一份報告中建議，“20%個稅”應(yīng)差別化執(zhí)行，不可一刀切。該機構(gòu)給出的建議是，對城市現(xiàn)有二手房分類，分板塊分地段分面積進行區(qū)分；確定成交房屋對應(yīng)的合理的年收益率，收益率的擬定綜合考慮通脹、貸款利息、裝修成本等因素；計算該房屋上次購房的折現(xiàn)值，計算差值即二者差額。在此基礎(chǔ)上，征收“20%個稅”。

“部分城市二套房貸首付可能提至七成”
同樣被市場冀望“差別化”執(zhí)行的，還有房貸政策。

3月8日，中國證券報援引消息人士的話稱，目前各地都在研究制定相關(guān)實施細則，待制定并報中國央行批準后即可實施。與此前市場預(yù)期一致，一些房價漲幅過快的城市，二套房房貸首付可能提至七成，利率提高至1.3倍。

不過，該報道同時援引“央行要求”稱，各地要持續(xù)跟蹤監(jiān)測個人住房貸款發(fā)放情況，密切關(guān)注首套房貸利率和首付款比例，以及非本地居民購房貸款政策執(zhí)行情況。金融機構(gòu)應(yīng)嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策，優(yōu)化利率結(jié)構(gòu)，合理定價，滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求。

按《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》的要求，“對房價上漲過快的城市，人民銀行當?shù)胤种C構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。”

眼下尚不清楚“房價上漲過快的城市”的具體指向。

市場人士預(yù)計，相應(yīng)的“差別化”執(zhí)行，應(yīng)該可以從各地的執(zhí)行細則中體現(xiàn)出來。

“3月購房者或加速入市”
在地方細則出臺前，市場各方的情緒仍在發(fā)酵。

易居3月6日發(fā)布的一份報告稱，在目前的樓市下，部分房企及購房者仍想打“小算盤”。但由于“國五條”及細則的出臺，市場各方已流露出“按捺不住”的情緒。預(yù)計3月份，房企推盤將加大，購房者將“爭先恐后”入市。這種情緒，加上過去一年新開工量等因素的糅合，從而使庫存繼續(xù)下滑的動力得以維持。

高力國際認為，在執(zhí)行細則出臺前，高端住宅的成交均價將出現(xiàn)更為明顯的降幅，普通住宅市場的成交均價預(yù)計將保持相對平穩(wěn)。一手住宅市場受調(diào)控新政影響，總體成交量會有所下降。從長期來看，鑒于未來需求減少的考慮，開發(fā)商會相應(yīng)調(diào)整開工進度和拿地策略。

“國五條”細化政策3月1日發(fā)布后，搜房網(wǎng)進行的一項網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，超過五成的購房者，選擇將盡快買房，80%受到該新政影響。

此前的3月4日，住建部副部長齊驥曾表態(tài)，“國五條”地方細則的出臺時間為3月底。

陳晟介紹，全國“兩會”過后，各相關(guān)部委應(yīng)該會出臺“國五條”的指導(dǎo)細則，然后地方政府會出臺相應(yīng)的土地供應(yīng)指標、房價控制目標和配套政策。

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