慧通綜合報(bào)道:
(2013年3月5日)建議修改相關(guān)法律法規(guī),賦予農(nóng)村土地使用權(quán)以物權(quán)性質(zhì),可以收獲多方面的改革紅利。比如,推動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化經(jīng)營(yíng),加快人口城鎮(zhèn)化進(jìn)程等。
農(nóng)村土地領(lǐng)域暴露出的問(wèn)題
當(dāng)前,農(nóng)村土地領(lǐng)域暴露出來(lái)諸多問(wèn)題,與法律尚未賦予土地使用權(quán)完整的物權(quán)性質(zhì)直接相關(guān)。
首先,農(nóng)村征地強(qiáng)拆、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低等問(wèn)題,深層次的原因在于農(nóng)村土地實(shí)際上為債權(quán)而非物權(quán),農(nóng)民難以成為征地中的談判主體。
其次,農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?;?jīng)營(yíng)受制于農(nóng)村土地交易市場(chǎng)發(fā)育滯后。按照《土地管理法》規(guī)定,“土地承包經(jīng)營(yíng)期限為三十年”,使土地使用權(quán)的交易面臨難以逾越的法律規(guī)定。
第三,城市企業(yè)可以通過(guò)自身資產(chǎn)抵押獲得銀行貸款,但按照《物權(quán)法》規(guī)定,“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押”,使得農(nóng)民通過(guò)土地使用權(quán)抵押獲得銀行貸款面臨法律障礙。
最后,由于農(nóng)村土地和宅基地的物權(quán)性質(zhì)不完整,農(nóng)民難以通過(guò)承包地和宅基地流轉(zhuǎn),帶著資本進(jìn)城,由此導(dǎo)致人口城鎮(zhèn)化嚴(yán)重滯后。
未來(lái)5-10年,我國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力在于人口城鎮(zhèn)化。在這個(gè)特定背景下,盡快修改相關(guān)法律法規(guī),賦予農(nóng)村土地使用權(quán)以“物權(quán)”性質(zhì),可以收獲多種改革紅利,比如,推動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?;?jīng)營(yíng),加快人口城鎮(zhèn)化進(jìn)程等。
法律可以做什么
考慮到2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》,已經(jīng)將農(nóng)村土地承包權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等列入“用益物權(quán)”范圍,建議修改相關(guān)法律,以確保農(nóng)村土地使用權(quán)具有完整的用益物權(quán)性質(zhì):
一、賦予農(nóng)民土地用益物權(quán)主體地位。按照《物權(quán)法》的規(guī)定,用益物權(quán)是指用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依法享有占有、使用、收益的權(quán)利。建議在《土地管理法》第二條中增加一款,“賦予農(nóng)村土地使用權(quán)人的土地用益物權(quán),使其擁有對(duì)土地使用權(quán)依法享有占有、使用、收益的權(quán)利”。
二、明確規(guī)定建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)。建議在《土地管理法》第九條中增加一款“縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng),主要通過(guò)市場(chǎng)配置土地資源”,為農(nóng)民土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)提供法律依據(jù)和制度保障。
三、從法律層面,落實(shí)土地承包關(guān)系保持穩(wěn)定并長(zhǎng)久不變,簡(jiǎn)化土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)程序。《土地管理法》第十四條規(guī)定“土地承包經(jīng)營(yíng)期限為三十年”,建議修改為“實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地承包關(guān)系穩(wěn)定并長(zhǎng)久不變”。該條款還規(guī)定,“在土地承包經(jīng)營(yíng)期限內(nèi),對(duì)個(gè)別承包經(jīng)營(yíng)者之間承包的土地進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整的,必須經(jīng)過(guò)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意,并報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和縣級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)”,建議修改為“農(nóng)村土地承包人可依法自主決定土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)”。
四、完善征地補(bǔ)償相關(guān)法律規(guī)定。當(dāng)前,中央已明確提出顯著提高農(nóng)地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。建議修改《土地管理法》第四十七條:將“征收土地的,按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償”,改為“征收土地的,應(yīng)當(dāng)依照合法、公正、公開(kāi)的原則制定嚴(yán)格的程序,按照市場(chǎng)價(jià)格給予公平補(bǔ)償”;刪除“土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍”;在征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用中增加“社會(huì)保障補(bǔ)償”;新增“補(bǔ)償資金不落實(shí)的,不得批準(zhǔn)和實(shí)施征地。”
五、取消農(nóng)村土地使用權(quán)不能抵押的法律限制。目前《物權(quán)法》明確規(guī)定房屋可以抵押,但在《物權(quán)法》第一百八十四條又規(guī)定“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押”,建議刪除該規(guī)定,并在第一百八十條中,將農(nóng)村土地使用權(quán)列為可抵押的財(cái)產(chǎn)權(quán)。
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